房地产百强现状分析 - 亚伯房地产资讯网

在地域分布上，房地产百强其主要分布在华北、华东和华南地区，占百强总数的88％，其中华北地区的中心是北京，在百强企业当中占据23席；华东地区则以上海为龙头，占31%；华南地区则以深圳与广州为中心，占25％；而中西部地区在百强中仅占9％，其中仅有重庆、成都、西安、武汉、昆明和乌鲁木齐等6个城市的房地产企业入围。这种极大的不均衡性，说明百强企业的区域分布极大地受到了房地产行业发展水平与城市经济发展的区域差异的影响。

目前房地产投资的主要区域仍然是中国的三大经济圈，但从房地产开发的潜力上看，较多跨区域的百强为重庆、天津、长春以及长江三角洲的南京、苏州、宁波等二线城市所吸引，未来房地产行业的投资取向在这一空间的分布中会有所预示。

研究表明，在百强企业的销售额、销售面积、开复工面积、竣工面积及投资额等基础经济指标上，房地产百强企业的开发规模与经营业绩存在着较大差异，表现出比较明显的两端极化。

从百强企业的经营业绩来看，有17家的销售额高于20亿元，处于10亿－20亿元之间的有19家，低于10亿的百强企业却有65家之多。

从百强企业的开发规模看，其开复工面积超过200万平方米的仅有3家，而占百强总数40%的企业的开复工面积集中在20－50万平方米。

房地产企业之间竞争激烈，而企业之间的竞争与相互替代关系表现在对房地产市场的争夺与占有上。研究结果表明：房地产行业存在着较大的离散度，百强企业在全国市场的占有率普遍偏低。

企业的市场占有率可用商品房的销售额与销售面积来予以反映。万科集团和陆家嘴集团是行业的龙头企业，然而他们在全国销售额和销售面积的市场占有率尚未达到1％。但从房地产百强在当地市场的占有率上看，北京房地产百强企业的销售额和销售面积在北京市场上的份额比重分别为41％和30.8%。

因此，从销售额和销售面积的市场占有率上可以看出，尽管房地产行业在全国的集中程度较低，但房地产百强在当地凸显规模化经营模式，具有较为明显的市场领先份额。

依照美国PB杂志对全美Giant400的研究结果表明，美国最大的房地产开发商Pulte Homes Inc.销售额高达596亿元人民币，是万科集团的13.5倍，其市场占有率为4.5％，而前10强房地产开发商的销售总额为3686.76亿元人民币，是中国前10强的14倍。

房地产百强企业中，共有94家企业以住宅为主营产品，共3家以写字楼为主，另有三家以商业地产为主，这说明百强企业开发的产品主要是住宅。

百强企业开发产品的均价是6171元/平方米，为全国房地产平均价格水平的2.69倍。其中，前10强企业的产品均价为5829元/平方米，前11－20强企业的产品均价是5449元/平方米，前21－30强的产品均价为9194元/平方米，这说明房地产百强开发产品的平均档次较高，中间化趋势明显。

但在另一方面，以开发满足广大消费者需求的中低档产品为主的企业仍然称雄房地产市场，这样从百强企业开发产品的价格分布上看，其特质呈现为“两头少，中间多”。

开发为主的有55家。除房地产开发活动外，百强企业还涉足物业经营、建筑施工、装修建材、商业贸易和房地产中介等关联行业。

从百强企业多元化经营结构上看，有40％、15％和24％的百强企业分为物业经营、关联施工、建材装饰所吸引，这说明百强企业已形成了基于“房地产开发为核心、延伸价值链和产业链”的多元化经营模式。

从房地产百强企业的所有制结构上看，非国有经济成分（包括民营企业的三资企业）正在逐渐取代国有经济成分。

从数量上来看，在新一届的百强企业当中，国有房地产企业占40席，民营企业与三资企业在总席位中的占有率分别达42％及18％。

从业绩上看，在上市的房地产百强企业当中，26％的企业是上市公司或控股上市公司，其中在香港证券交易所上市的就有6家企业。

房地产市场的不规范性导致房地产交易纠纷增加，这也使得房地产行业诚信缺失的情况有所暴露，从而使房地产企业的诚信建设成为当下房地产行业所关注的话题。

房地产行业信用问题的根源在于房地产行业的准入门槛太低，以及大量低资质的房地产企业的存在。因此，房地产市场迫切地呼唤资质及信用良好的房地产企业。

由于规模较大和经营业绩良好，以及注重长期经营管理和品牌建设，房地产百强企业的信用比起行业的平均水平来，高之甚远。在房地产百强企业中，总数的41％为一级资质的企业，44％则为二级资质的企业，有95％的百强企业被纳入《中国房地产信用档案》的信用披露制度，企业业绩，良好行为和不良记录，以及受到国家或省的奖励或荣誉称号等信息得以公布。在已有成绩的基础上，房地产百强企业还应当进一步加强企业的信用建设，树立领先企业的榜样，以扩大市场份额，并增强企业的竞争力。

随着房地产市场逐渐走向成熟和规范这一进程的发展，房地产产品的高度可替代性使得品牌资源成为房地产企业的首要无形资产。而从消费行为的角度来看，消费者理性选择商品的重要因素中已经含有了对品牌的追求。因此，品牌建设在增强房地产企业竞争力这一问题上具有极其重要的作用，市场竞争的结果和趋势将是品牌产品对市场的抢占和争夺。

在百强企业中，部分企业已经形成一定的品牌效应，在全国范围内进行大盘操作以及品牌复制，如万科、合生珠江、阳光100等，已经开始对全国市场份额进行进一步瓜分。在未来几年内，将会有更多的大盘和品牌企业成为市场最活跃的主力军。