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这个原本为业内大多数人感到陌生的地产企业,很快将被业内大多数人所闻知。
11月16日,鑫苑(中国)置业有限公司(以下简称鑫苑中国)向美国证券交易委员会(SEC)提交申请,拟通过首次公开发行美国存托股份(ADS)筹集最多2.995亿美元的资金。
据证券分析人士透露,若进展顺利,鑫苑中国最快将于12月中旬在纽约证券交易所挂牌。如此,鑫苑中国将是在美国纽交所上市的中国内地第一个房地产开发企业。此前,SOHO中国计划于2003年在美国上市,但终未如愿。
据了解,鑫苑中国前身是河南鑫苑置业有限公司,成立于1997年。目前,鑫苑中国在建项目14个,总在建面积约260万平方米。
上市之后总部迁至北京
"我们已经递交了上市申请,招股说明书本月17日已经在纽交所公布,现在不方便回答有关上市的任何问题。"11月21日,鑫苑中国投资方之一的蓝山中国创始合作人唐越婉拒了本报记者的采访。而记者拨打鑫苑中国董事长张勇的手机一直无人接听。
"从去年开始,张勇就一直'泡'在美国。"河南业界一位与张勇接近的人士向记者透露,张勇的目的非常直接,就是谋求美国上市。"张勇的外语及资本运作能力已经完全可以和美国资本界进行对话。"
根据招股说明书,部分募集资金将用于取得土地使用权,另一部分则作为周转资金及一般企业用途资金。
"按照纽交所的上市流程,企业要同时向美国证监会和纽交所提交上市申请,要同时取得两个机构的批准才可以上市。"纽交所亚太地区总裁杨戈告诉本报记者,一周左右或将有回复。
杨戈还向记者介绍,通常情况下,在企业公开递交上市申请之前会多次递交秘密申请,从秘密申请到挂牌上市的全过程大概会用三个月至半年的时间。由此判断,也许早在半年前,鑫苑中国已经进入了美国上市的常规流程。
据了解,美林、德意志证券和Allen & Company将担任鑫苑中国承销商,该公司计划在纽约证交所以"XIN"代码进行交易。
鑫苑中国能否获得上市批准,至记者截稿时仍未获最后消息。"但有一点可以肯定,目前美国上市的大环境对于鑫苑中国是有利的。"杨戈这样分析。
"四年前,我们曾想在美国纽交所上市,当时正遇SARS,国际投资者对于中国未来经济缺乏信心,我们不得不做出了放弃的选择。"潘石屹虽然已于今年10月成功在香港上市,然而对于四年前的那次挫败仍然充满了遗憾。"从那以后,我有好几年的时间都没有考虑过上市的问题。"
处于上市静默期的鑫苑中国有关人士,均三缄其口。但一位接近鑫苑中国的业内知情人士向记者透露,鑫苑中国在美国上市后,年内就会将总部从河南郑州搬迁至北京,具体的办公地点已选定北京顶级写字楼华贸中心。
突击拿地本为上市
从近一年来的动作来看,鑫苑中国对于赴美上市显然是有备而来。
首先是成功引进了外资基金。
2006年8月,美国投资公司EI中国、蓝山中国向其注资2500万美元。其时,唐越曾表示,除了帮助鑫苑中国在全国扩张外,更大的目的是助其赴美IPO。2006年12月,EI中国、蓝山中国再次向其追加投资5000万美元。
今年5月,鑫苑中国又携手美林银行实行债权融资1亿美元,其中2500万美元为可转换债券,7500万美元为浮动利率债券。
知情人士证实,鑫苑中国的上市之路的确是始于外资介入之后。
以EI中国、蓝山中国为代表的机构投资者的多次垂青,或将为鑫苑中国在国际资本市场上打好前阵。而鑫苑中国的另一筹码就是快速扩张下的土地储备。2006年,在机构投资者介入的同时,鑫苑中国的扩张步伐也开始加大。
2006年5月,鑫苑中国拿下济南占地70余亩的张庄路项目,并在同年6月成立山东全资子公司。两个月之后,鑫苑中国又以1.6亿元人民币的价位竞得济南第一印染厂地块。
2006年10月26日、28日,鑫苑公司先后获得了合肥75亩、苏州196亩国有土地使用权,并相继成立了安徽和苏州全资子公司。
今年5月26日,鑫苑中国斥资7亿元在成都东门拿下了一块97亩土地,并在6月成立成都子公司。7月25日,以1.115亿元的价格,成功竞得郑州24.75亩土地,折合每亩450.5万元,创下了郑州今年土地公开拍卖单价最高纪录。次日,以11.2亿元竞得苏州市高新区一块约178亩住宅用地。8月6日,以每亩446万元、总价4.98亿元的价格拍得郑州金牛集团原厂区111.693亩土地。
与绝大多数企业一样,鑫苑中国突击拿地,主要也是为了上市储备土地。据记者粗略估算,一年来,鑫苑中国仅拿地的投资就在30亿元左右,并已初步形成覆盖西南、华东、长三角和中原地区的全国战略构架。
"纽交所对于所有上市企业的要求都是一样的,并没有行业区别。"杨戈指出,纽交所通常有两种标准来设制上市门槛,一种是企业盈利能力,另一种是企业规模。"如果按照盈利能力,要求企业前三年的利润总和加起来超过1000万美元,而企业规模标准则要求前一年销售总额达到2500万元美元,或者公司市值达到7.5亿美元。"
鑫苑中国已经满足上述条件。据了解,2005年鑫苑中国的销售额为7亿元人民币,2006年为14.8亿元。据招股说明书,2007年前9个月,销售收入为2.159亿美元,利润总额比去年同期的2400万美元增加了4730万美元(即为7130万美元),增长率达197.1 %,项目毛利润率为20%~30%。
看来,如今摆在鑫苑中国面前的已不再是上市门槛的问题,而是那张"上市通行证"后面的股票行销问题。
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