当年，和记黄埔地产(0013.HK)(以下简称和黄)高调“宣扬”重庆南滨路“珊瑚水岸”项目时，哪曾想到它会引起轩然大波。

　　近日有消息称，因该项目一再延迟开盘，被当地主管部门处以8000万元罚款，后经一再“公关”最终“免单”。重庆当地主管部门和和黄方面均极力否认“罚款说”和“公关说”，但和黄的捂盘术却因此再度浮出水面。

　　六年为期

　　事情还得从4年前说起。

　　2004年10月19日，和黄地产宣布以总投资约19亿元取得重庆南滨路约16万平方米地块时，当地政府还是看到了和黄方面的“诚意”：2005年4月，该项目如约“破土”。然而，开盘却是遥遥无期。

　　“我们也不知道什么时候能开盘。” 和黄重庆一位工作人员接受咨询时表示。而记者在现场调查发现，该项目迄今为止，仍处于半开工状态，售楼处则杳无音讯。

　　“这个项目迄今为止仍未拿到预售许可证，一旦准备就绪有望尽快开盘。”和黄重庆公司公关部谢华向记者证实。

　　而和黄香港总部公关部李惠明则表示，按照规划，该项目将在2010年落成。照他这么一说，从拿地到“落成”，和黄用时刚好六年。

　　无独有偶，和黄在2005年取得的内地9个项目中，至今大多仍处于“破土”状态，其开发期限大多六年为期。

　　2001年和黄以3.9亿元人民币的价格获得上海古北御翠豪庭地块后，很快“破土”，但到2007年8月4日才正式开盘，彼时该项目的房价已高出周边近万元。

　　2004年10月29日，和黄以21.35亿元拍得1036亩的“成都南部地王”(现名南城都汇)，虽已宣告“破土”，但到现在仍然没有建成一栋房子，当时，和黄取得该地块的代价仅为每亩206万元，而今周边地价已在每亩1200万元以上，和黄手里的地块估价已升值百亿元。

　　和黄方面表示，和黄本身并没有故意拖延任何开发项目，“只是会具体考量项目在各种市场情况下会不会产生收支差异，从而决定的进度和推出时间”。

　　捂盘战术

　　和黄“捂盘”功夫在业界颇富“盛名”。

　　“从和黄每年公布的内地地产发展情况看，为其贡献销售收入的内地项目不会超过5个。”广东某开发商重庆负责人向记者透露。据了解，从广州的黄沙地块到上海的汇贤居，以及北京的逸翠园地块，均是和黄“捂盘”的典型案例。

　　实际上，在重庆“珊瑚水岸”项目之前，和黄在内地的项目几乎都有过“捂地”加“捂盘”的经历。最早且最有名的是位于上海长乐路高档豪宅汇贤居，在取得土地后将近10年的时间才将楼盘推向市场，成为和黄“捂地”的典范之一。

　　据记者了解，和黄在内地的种种“捂地”行为，不过是将李嘉诚旗下另一地产巨头长江实业(0001.HK)在香港的惯用手法拿到内地“故伎重演”。

　　上世纪70年代，长江实业依靠英资财团出售土地套现之时“逢底吸入”。80年代初，和黄在部分财团“贱卖”香港地皮时，再度大量吸纳。到了90年代，香港地产回复顶峰时，“长和系”的土地已经获利数十倍。

　　重庆业界估算，如果珊瑚水岸项目果真待到两年后推出，该项目每平方米的售价将在万元以上，按照该项目46万平方米的总量计算，到时候和黄将实现50亿元左右收益，而相对和黄在该项目上总投资19亿元来说，利润率达到60%以上。

　　“和黄很会选时机。”在重庆龙岗地产顾问机构总经理王徽看来，和黄总是选择最适当的时机将项目推向市场。如果珊瑚水岸在2010年推出，可能正是内地楼市重回景气之时，如果是去年年底或今年年初开盘，都不算是最好的时机。“从这一点来说，和黄对市场的判断是非常精准的。”他认为。

　　资金腾挪

　　在资本谙市场长袖善舞的和黄地产显然更熟谙“资金”之道。

　　“由于和黄给当地带来的可期的辐射效应，地方政府一般会在开发期限上给予和黄一定宽限。”据重庆一本土开发商透露，珊瑚水岸的约定开发周期为6年。

　　重庆国土局相关人士在接受记者采访时也默认了此说。记者同时了解到，和黄此前在成都的城南地王，按有关出让文件条款约定开发期限则长达10年之久。

　　看来，和黄“捂盘”在遭受非议的同时，却手握“宝剑”，这为其资金腾挪预留了充裕的时间。”

　　上述重庆开发商戏称和黄“囤地、捂盘”无非是 “母鸡生小鸡，把小鸡养成母鸡，再生小鸡”的策略。他认为，要执行此策略关键是具备“母鸡”的品牌和与政策叫板的资本。

　　而记者日前在重庆国土局查询得知，在重庆南滨路地块上，作为该项目的当地合作方，重庆洋世达地产公司曾于2005年3月和6月，分批抵押给农业银行重庆南岸支行和建设银行南坪支行等银行，“筹资”在10亿元以上。几乎同期，和黄成都城南地块1036亩中约886亩土地，从建设银行和农业银行等在成都的分支机构取得总额达26.21亿元的抵押贷款。

　　有此一举后，2007年初，和黄联合洋世达以24.5亿元拿下重庆南岸区杨家山占地约164万平方米的重庆“地王”。

　　“2004年左右正是内地地产低迷时，此时入市获取土地，一两年后地价走高，和黄通过溢价抵押获取银行贷款，再逢时拿地，再抵押，经过两三次周转后，内地房地产在六年时间内走过两个波段后，和黄再趁机出货。”王徽认为，“通过抵押土地，和黄不仅筹到项目的前期购地款，还有部分流动资金可作后期开发之用。”

　　但这种腾挪术显然具备相当的政策风险。上述重庆开发商表示，如今银行放贷收紧和严查“捂盘、囤地”等政策下，和黄这种走钢丝的行为难免成为众矢之的。