来  源：原惠哲于2001年以策划人的身份，受南宁华廷置业有限公司的委托，全程策划并操作了“华廷花园”楼盘的开发后，所得出的经验。

应  用：对房地产的开发创新有指导作用。

内  容：

　　2001年，南宁市华廷置业有限公司得到了一块位于南宁青秀山脚下，与凤岭相连的半山坡的200亩土地。穷山避岭的山地如何开发，这成了令华廷置业有限公司头痛的问题。他们有三种意见：第一种是做成别墅区；第二种是大型游乐场所；第三种是做成大型养老院。房地产开发创新究竞如何定位？近几年来，南宁的房地产市场在近几年一直都有上升的趋势，房产开发商不断推陈出新的房地产商品越来越受到消费者的欢迎。如何才能不断创新，使房地产企业实现常规发展呢？我在经过详细的了解与观察之后，决定将此地开发成与华廷公司同名的楼盘--“华廷花园”绿色别墅区。

　　我在经过策划与操作“华廷花园”楼盘的开发后，总结出要打破行业惯例创新房地产的开发必须使用以下四法则：第一、策略创新法；第二、营销理念创新法；第三、产品创新法；第四、服务策划略创新法。

解  释：

　　房地产开发创新四法则一般是在房地产开发商拿到比较特殊的土地时所运用，它能为企业发展提供战略方向。很多开发商由于盲目开发房地产项目，而步入缺乏战略性创新化的营销误区。而运用房地产开发创新四法给南宁华廷花园开发此项目带来了好的方法，取得战略上的成功。

　　一、策略创新法。打破惯例的关键，来自于策略创新以改变竞争规则。如广西碧园房地产开发有限责任公司开发的碧园数码文化城青年公寓，在开发SOLO小户型的新住宅理念上注入了“数码文化”的商业因素，将一楼定位为“数码文化商城”，迎合了现代青年E族的时尚口味，开发商经过精心策划、抓住时机，一举打破产业原有游戏规则，在其一手做大的新市场中取得了令人眼红的市场。我们也运用到这一法则，根据“华廷花园”开发地得天独厚的自然风光景区及现代居民对绿色住宅的向往，将待开发的楼盘策划成了与“华廷花园”同性质的绿色花园住宅区，该楼盘在2002年做宣传后，就引来了广大市民来参观；在2003年7月开盘之日，就出售了四分之一的住宅。因此，无论是老企业还是新企业，打破行业惯例以求策划创新是能为商家带来更大的利润空间。商家若作用策略创新法，同时又平衡创新与风险之间的关系，就有可能成为未来的市场赢家。

　　二、营销理念创新法。打破惯例的先导是营销理念创新。例如由南宁市荣和房地产开发的荣和山水美地营造的是一种靠山靠水的自然风景区。这就是采用了营销理念创新法进行策划后得到的效果。我们也将这一法则运用到“华廷花园”的开发策划中，将使居住环境更加符合现代化的前进方向。经我们策划的“华廷花园”除了在住区环境资源及居住物理环境的均好性外，还定位了价值理念及空间渗透的思路，大大提高了房地产开发的透明度，提高了楼盘的性价比，也赢得了众多购房者的青睐。所以，打破行业惯例求创新的营销理念更满足现代人越来越高的需求。商家若在房地产开发过程中注重使用了这一法则，会取到意想不到的效果。

　　三、产品创新法。产品创新是要破惯例的最终落实体。如“时代丽都”酒店式公寓就是利用了产品创新法将酒店和公寓这两类不同物业的服务功能予融合，受到了高层白领、金领以及高收入人士的欢迎。我们将这一理念运用到“华廷花园”的开发策划中，打破了原有别墅的传统建造方式，将两栋或两栋以上的别墅联结起来，成为一种准别墅和私家花园；相对于独立别墅来说，联体别墅战占地面积小、容积率高、售价也大为降低。因此，运用产品创新法开发的联体别墅作为普通住宅向别墅发展的过渡形式，特别受有一定消费能力的、崇尚时尚、前卫的年轻人的欢迎。商家在开发新的房地产项目时，充分利用此法则，会获得更大的市场。

　　四、服务策略创新法。服务策略创新，为打破惯例的创新行为带来了价值添加。“星和园”楼盘在开盘当天展示了十余套样板房，并联系室内装饰公司，为购房的客户提供室内装饰设计、装修等服务，其高质量、低价格的服务方式受到了广大业主的好评。我们也运用了服务策划创新法，在为客户办购房手续的时候，设立“一门式”入住服务，邀请水、电、煤气、有线电视、电话、户口办理等部门集中在开盘现场办公，减轻客户们来回办手续的烦恼。运用此方法不仅完善楼盘的售后服务，也使顾客感到意外惊喜，房产商也赢得了口碑，还将极大地有利于后续楼盘的开发销售。房地产开发商在策划新的楼盘项目时，运用此方法，会使新开发的楼盘受到更多客户的欢迎。

　　相对于通过预测行业变化来把握市场趋势的做法，打破惯例以引领市场潮流，是房地产企业更积极的创新行为。运用“房地产开发创新四法则”来开发房地产市场，每一次打破惯例的行动，都将释放出极大的诱导价值，足以刺激销售和利润增长。“华廷花园”开盘后半年内，就已经全部销售完毕。