售楼处的公开信息是否为预售合同的组成部分

立项、规划、报批之类的信息往往是由开发商掌握的，其不明示小业主，小业主是无从得知的，小业主只能从开发商公开信息中作出自己的判断，因此公开信息中内容确定的文字或图形应构成售楼合同的组成部分。此类信息对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有决定作用，应视为合同的组成部分并约束合同的当事方，被告未按约定履行义务，应承担责任。

N房地产开发公司开发的X花园三期（10、11栋）于1999年11月19日取得房地产预售许可证，并开始预售。被告发布的X花园三期售楼宣传图册第二页的小区视觉效果图表明，在小区的东南侧一带有亭台、湖泊、小径、树木和草地等绿地，绿地的南线内立有《X花园SCALE/1：500》标牌。该视觉效果图与现存于X花园售楼处的X花园小区沙盘模型一致，区别在于沙盘模型南线内所立标牌为《X花园四期规划用图》。N房地产开发公司在售楼处所挂的《房地产预售许可证》附图中的东南侧地块未表明用途。N房地产开发公司在取得房地产预售许可证后陆续与曾某某、吴某某等买受人签订了《房地产买卖合同（预售）》及补充合同，各买受人付清了全部楼款并于2000年10月11日期间收楼入住。收楼时，本案的争议地块一部分是空地，一部分是坟山。2002年5月16日，N房地产开发公司在小区内张贴《X花园高层施工情况说明》，该说明称X花园高层工程已于2002年5月1日正是开工。

2002年5月，X花园小业主向N房地产开发公司提出《还我花园，还我阳光》的要求，N房地产开发公司书面通知小业主并在电梯内张贴《情况说明》，否认其违约行为。曾某某、吴某某等31业主遂向法院提起诉讼，要求N房地产开发公司承担虚假广告误导业主购买的违约责任并按购房款总价的5％赔偿各主业经济损失。

法院经审理后认为：各业主与N房地产开发公司签订的买卖合同及补充合同，主体合格，内容合法，是当事人的真实的意思表示，没有违反有关法律、法规的禁止性规定，是有效合同，双方当事人应全面履行合同义务。N房地产开发公司在其发布的X花园三期售楼宣传册及现存于X花园售楼处的X花园小区沙盘模型中展示的花园绿地具体确定，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有决定作用，应视为合同的组成部分并约束合同的当事方，被告未按约定履行义务，应承担违约责任。各业主要求N房地产开发公司赔偿损失的诉讼请求，予以支持，但其主张按房价5％比例赔偿，明显过高，应予调低。

售楼书及售楼处的沙盘模型是否为售楼合同的组成部分；国土资源局设计规划及法定图册中规定的规划项目是否当然抗辩开发商的虚假宣传成为该案的焦点，立项、规划、报批之类的信息往往是由开发商掌握的，其不明示小业主，小业主是无从得知的，小业主只能从开发商公开信息中作出自己的判断，因此公开信息中内容确定的文字或图形应构成售楼合同的组成部分。此类信息对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有决定作用，应视为合同的组成部分并约束合同的当事方，被告未按约定履行义务，应承担责任。