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房屋验收合格是开发商将房屋交付给业主使用的基本前提，开发商在未向业主出示房屋验收合格的相关文件，则业主有权拒绝收楼，开发商承担相应的违约责任。
【案件事实】
W公司G市国土局穗国地出合（96）259号文同意，负责开发位于G市珠江新城E-2B地块的星汇园房地产项目。
2001年8月28日，W公司与梁某某签订了《商品房买卖合同》。双方约定：梁某某向W公司预购位于G市珠江新城星汇园Cl座13A层01号房屋，建筑面积ll8.12平方米，成交总价格为97590l元；W公司应于2001年12月3l日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付梁某某使用；如W公司不能按合同规定的期限将该商品房交付梁某某使用，逾期不超过90日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，W公司按日向梁某某支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，梁某某有权提出解除合同；梁某某要求继续履行的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，W公司按日向梁某某支付已交房价款万分之五的违约金；W公司交付使用的商品房装饰、设备标准应符合双方在附件三约定的标准，达不到约定标准的，梁某某有权要求W公司赔偿双倍的装饰、设备差价。
此外，《商品房买卖合同》附件二约定了大楼公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成，附件三约定了大楼及房屋内的装修标准，附件四补充协议中约定装饰、设备不符合约定的处理方式。在签订《商品房买卖合同》的当日，双方当事人又签订了《星汇园购房补充协议》，具体约定了梁某某的付款方式。
2001年9月7日，《商品房买卖合同》经得G市房地产交易所鉴证。
上述合同签订后，梁某某先后向W公司支付了房款共295901元。2001年9月28日，梁某某通过贷款，由中国建设银行G省分行第三支行向W公司支付了房款共680000元。至此，梁某某已经向W公司付清了全部购房款。
2001年12月5日，W公司向梁某某发出《收楼通知书》。2002年1月4日，梁某某前往W公司处办理收楼手续时，认为房屋存在客厅墙角渗水、主人房门口墙上有裂痕、内阳台门绞脱落和内阳台地面积水等问题，拒绝收楼。W公司承诺为梁某某就上述问题进行修理，梁某某表示同意。同年3月1日，梁某某委托律师向W公司发函，要求W公司对房屋天花渗水现象进行维修并向其出示房屋的验收合格证明文件。2002年4月4日，W公司向梁某某发出通知，称梁某某提出的房屋装修问题已适当处理，可交付使用，梁某某应于收到通知之日起7天内办理房屋交接手续。梁某某收到该通知后没有前往收楼。一审庭审期间，梁某某认为W公司通知时告知其收楼的附加条件是放弃追究W公司的违约责任，故才没有前往办理收楼手续。梁某某表示若W公司不附加条件，房屋修理后即可交付使用。2002年6月23日，梁某某接收了讼争房屋。
2002年5月10日，原审法院向W公司送达了应诉通知书、举证通知书等应诉材料。举证通知书中明确：当事人向法院提供证据，应当提供原件或原物。如提供证据原件或原物确有困难的，可以提供经法院核对无异的复制件或复制品（证据的原件或原物必须在开庭时出示，否则你提供的证据的复制件或复制品将可能不被法院采信）；本案的举证期限为三十天，自当事人收到本通知书的次日起计算，当事人应在举证期限内向法院提交证据材料，在举证期限内不提交的视为放弃举证权利；对当事人逾期提交的证据材料，法院审理时不组织质证，但双方当事人同意质证的除外。2002年5月15日，W公司向法院提交的证据中包括《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《工程竣工验收报告》和《G市商品房住宅建设项目综合验收合格证》，该四份证据均是复印件。
另查，W公司并未在原审举证期限内向法庭提交《关于同意星汇园通过G市房地产开发建设竣工验收的复函》。一审开庭时，W公司补充提交该证据，但梁某某不同意质证。
【法院认定】
2001年9月7日，W公司与梁某某签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人应切实履行。W公司未能在2001年12月31日前将经验收合格的房屋交付给梁某某使用，违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。
根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条的规定，当事人向人民法院提供的证据应为原件或原物；如提供证据原件或原物确有困难的，可以提供经法院核对无异的复制件或复制品。同时，原审法院送达的举证通知书中也规定了当事人应按上述《若干规定》的要求，提供证据原件或原物的义务，并明确证据的原件或原物必须在开庭时出示，否则当事人提供的证据的复制件或复制品将可能不被法院采信。但W公司在没有正当理由的情况下，既未在举证期限内提供房屋验收合格相关文件的原件，也没有按原审法院的要求，在开庭时出示证据的原件或原物，应依法承担举证不能的不利后果。鉴于梁某某不认可上述证据复印件的真实性，原审法院对上述证据不予采信并认定讼争房屋未具备交付使用的条件正确，本院予以认可。
W公司在法院规定的举证期限内，无正当理由，始终未向法庭提交《关于同意星汇园通过广州市房地产开发建设竣工验收的复函》，则该公司在一审开庭时提交该证据的原件属逾期提交的证据。因梁某某不同意质证，原审法院对上述证据不予采信正确，本院予以认定。此外，因W公司未在原审举证期限内向法庭提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，一审开庭记录也未反映出W公司曾向法庭提交该备案表，故本院对此份证据不予审查。
房屋验收合格是W公司将房屋交付给梁某某使用的基本前提，W公司在未向梁某某出示房屋验收合格的相关文件，则梁某某有权拒绝收楼。虽然2002年4月4日W公司向梁某某再次发出收楼通知，称房屋已经维修完毕，但仍未向梁某某提供房屋经验收合格的相关文件，梁某某仍可拒绝收楼。原审法院认为W公司于2002年4月4日发出通知时视为讼争房屋符合约定的交付使用条件，梁某某拒绝收楼是扩大损失，依据不足，本院予以纠正。但鉴于梁某某对原审判决W公司向其支付逾期交楼违约金至2002年4月3日没有异议，属自行处分其实体权利，本院予以确认。
【法院判决】
一、W公司于本判决发生法律效力之日起10日内向梁某某支付逾期交楼违约金（自2002年1月1日至2002年4月3日止，以已付房款97590l元的每日万分之五计算）；
二、驳回梁某某的其他诉讼请求。
【Abe解析】
房屋验收合格是开发商将房屋交付给业主使用的基本前提，开发商在未向业主出示房屋验收合格的相关文件，则业主有权拒绝收楼，开发商承担相应的违约责任。
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