权利存有瑕疵房屋的产权过户 - 亚伯房地产资讯网

H证券有限责任公司为购买K房地产开发经营公司开发建造的本市大连西路261号商品房，于1995年6月30日、9月17日与K房地产开发经营公司签订了《商品房预售合同》及《补充协议》，H证券有限责任公司购买上址底层中间大厅和2201－2206室六套房屋，共计建筑面积1,906.35平方米。

1996年7月22日，双方签订了《结算协议》，确认了房价总款为人民币13,367,449元(以下币种均为人民币)，H证券有限责任公司已付款为1,031万元，余款为3,057,449元。协议签订后，H证券有限责任公司即分三次付清了余款，履行了合同约定的付款义务。然K房地产开发经营公司却未为H证券有限责任公司办理产权过户手续，致H证券有限责任公司合法权益得不到保障。故向法院提起诉讼，要求判令K房地产开发经营公司为H证券有限责任公司办理产权过户手续。

K房地产开发经营公司辩称，H证券有限责任公司所述基本属实，因K房地产开发经营公司资金困难且系争房屋均被法院查封，故无法为H证券有限责任公司办理产权过户手续。

一、1995年6月30日，双方签订一份《商品房预售合同》，合同约定：H证券有限责任公司向K房地产开发经营公司购买本市大连西路261号底层中间大厅和第22层4套住宅(2203室、2204室、2205室、2206室)，H证券有限责任公司将其在本市辉河路25弄7号302室、701室、1806室三套住宅置换上述一套住宅，扣除置换房屋价后H证券有限责任公司须向K房地产开发经营公司支付购房款人民币9,137,440元。K房地产开发经营公司须于1995年12月31日前将上述房屋交付H证券有限责任公司使用。合同还约定了付款方式及违约责任等。

二、1995年9月17日，双方签订一份《补充协议》，协议约定H证券有限责任公司向K房地产开发经营公司购买本市大连西路261号内53.4平方米的房屋一间，房价为30万元。H证券有限责任公司另向K房地产开发经营公司购买上址第22层2201室、2202室两套房屋，房价为3,139,100元。上述房款H证券有限责任公司须于1995年12月30日前付清。

四、1996年7月22日，双方签订一份《结算协议》，就购房款结算事宜进行了协商，并约定在H证券有限责任公司付清应付款后，双方即去办理产权过户手续。

五、H证券有限责任公司向K房地产开发经营公司支付了房款1,321万元，余款274,635.70元以协助本院(1998)沪二中执字第512号案件执行的方式给付K房地产开发经营公司的债权人G信托投资公司。

六、2000年6月9日，K房地产开发经营公司取得系争项目的房地产权证，但未按双方约定为H证券有限责任公司办理系争房屋的产权过户手续。

七、系争房屋第22层2201－2206室，由K房地产开发经营公司的债权人G信托投资公司申请财产保全，于1999年1月5日被本院查封。系争房屋底层中间大厅，由H证券有限责任公司的债权人辽宁省证券公司申请财产保全，于2002年5月21日被北京市第二中级人民法院查封。

八、因H证券有限责任公司付清房款后未能取得房地产权证，故向本院提起诉讼，要求K房地产开发经营公司为其办理房地产过户手续，并明确表示只要求K房地产开发经营公司办理产权过户手续，不因权利无法实现而在本案中诉请K房地产开发经营公司赔偿损失。

K房地产开发经营公司为本市大连西路261号“H证券大厦”的房地产权利人，其向原告转让部分房地产，于法不悖。原、被告间签订的房地产转让合同，系双方真实意思表示，内容与现行法律法规不相冲突，且原告已实际使用了系争房屋，被告对该事实状态予以确认，况双方对合同效力均未持有异议，故认定该合同为有效，双方均应受其拘束。

少数意见认为：办理产权过户手续是被告的义务，原告依据合同要求被告履行，该请求仍属债权请求的范畴，并非是确权之诉。法院的判决只是判令被告办理产权过户手续，并不确认系争房屋属原告所有，不会出现“一物两权”的局面。虽然系争房屋被查封，但被告能否办理产权过户手续是未知状态，有可能因被告清偿其债务而解除查封，也有可能被告未能清偿其债务而致系争房屋被拍卖或转让。即使出现后一种情况，也只是出现判令被告办理产权过户手续的判决终止执行的局面，原告的损失至此方形成，其可再向被告主张。而判决能否执行完毕的可能性不应成为能否判决的前提条件，故应支持原告的诉讼请求。

多数意见认为：原告在履行合同义务上已依约付清了购房款，按照合同约定应取得房地产权证，被告亦不反对为原告办理产权过户手续，但由于原、被告因他案的债务问题涉讼，系争房屋被法院依法予以查封，从目前情况分析，如果法院支持原告的诉请，原告会误认为法院是将系争房屋判归其所有，否则法院也无必要判令被告为其办理产权过户手续，势必出现“一物两权”的局面，徒增向当事人、案外人解释的难度，在系争房屋权利存有瑕疵、被查封的现实状况下，不能判令被告为原告办理产权过户手续。

按照少数服从多数的原则，合议庭经评议后决定按多数意见下判。原告可待系争房屋的诉讼保全措施解除后，再行主张或另行向被告请求解除合同赔偿损失。

系争房屋权力存在瑕疵，被法院依法查封的现实状况下，系争房屋买卖合同的一方请求法院判令要求对方办理产权过户手续，法院不可妄加支持，如支持原告的诉请，原告会误认为法院是将系争房屋判归其所有，否则法院也无必要判令被告为其办理产权过户手续，势必出现“一物两权”的局面，徒增向当事人、案外人解释的难度。正确的处理方式应在可待系争房屋的诉讼保全措施解除后，要求原告方再行主张或另行向被告请求解除合同赔偿损失。